Aunque el crecimiento del alquiler medio de nuevos contratos se ha desacelerado en mayo de 2023, el crecimiento de las rentas en Miami todavía supera al del resto del país, ya que la ciudad sigue experimentando una migración sostenida.

A nivel nacional, el alquiler medio de un apartamento de 2 habitaciones aumentó un 0,9% en comparación con hace un año, según ApartmentList.com, un sitio web de listados de apartamentos. En la ciudad de Miami, el alquiler medio pagado por nuevos contratos de unidades de 2 habitaciones aumentó un 1,7%.

Entre las 25 principales ciudades seleccionadas, Miami ocupó el tercer lugar en crecimiento del precio de renta y una de las nueve ciudades con un crecimiento anual del alquiler. En contraste, muchos mercados del Sunbelt experimentaron aumentos más lentos en el alquiler o disminuciones en el alquiler, como Dallas, Tampa, Atlanta, Austin, Nashville, Las Vegas y Phoenix, donde las tasas de vacantes de alquiler multifamiliar eran más altas en algunos mercados en comparación con el área metropolitana de Miami.

Entre las ciudades del sur de Florida, el alquiler medio de nuevos contratos de apartamentos de 2 habitaciones aumentó más del 2% en Hialeah (6,7%), Coral Springs (3,8%), Lauderhill (2,0%) y North Miami Beach (2,0%), y la demanda parece provenir de un grupo mixto de inquilinos con diversas necesidades que se ajustan a su capacidad de pago, deseos de comodidades o necesidades de estilo de vida.

Este crecimiento moderado del alquiler es más saludable que el aumento excesivo de dos dígitos que se produjo en 2020-2021, que llegó a alcanzar un 18% en noviembre de 2021. El crecimiento del alquiler se desacelera a medida que aumentan los listados de alquiler en el mercado. El crecimiento las rentas comenzó a desacelerarse en la segunda mitad de 2022 a medida que aumentaron los listados en el mercado. Según los datos de RentalBeast®1 y los listados de alquiler de MIAMI Realtors® MLS, el total de listados de viviendas multifamiliares y unifamiliares aumentó a 22.872 en mayo de 2023, aproximadamente tres veces los 7.056 listados en enero de 2022.

La proporción de alquileres unifamiliares aumentó significativamente en 2022, alcanzando el 29,1% (24,2% en 2021), y aumentó aún más al 33,8% de los listados de enero a mayo de 2023. En mayo de 2023, había 7.418 viviendas unifamiliares disponibles para alquilar, en comparación con las 2.062 en enero de 2022. El aumento en los alquileres de viviendas unifamiliares podría deberse a factores tanto de demanda como de oferta. En el lado de la demanda, esto podría deberse al aumento del trabajo híbrido o totalmente remoto. Las viviendas unifamiliares ofrecen más espacio de trabajo. Un horario de trabajo híbrido también permite a los empleados vivir más lejos en los suburbios, donde las viviendas unifamiliares son más comunes debido al menor tiempo de desplazamiento.

En cuanto a la oferta, una razón plausible es que algunos propietarios eligen alquilar en lugar de vender su vivienda al mudarse a otra debido al alto crecimiento del alquiler en los últimos dos años y el deseo de mantener las ganancias de capital de la vivienda. Por ejemplo, en Miami-Dade, el alquiler medio solicitado para una vivienda unifamiliar ha aumentado casi un 80% hasta mayo de 2023 desde mayo de 2019, mientras que el precio medio de venta de viviendas unifamiliares ha aumentado un 69% a $600,000 hasta abril de 2023 en comparación con el nivel previo a la pandemia en abril de 2019. Otra fuente de oferta de viviendas unifamiliares en alquiler son los inversores y las viviendas unifamiliares construidas específicamente para alquilar.

Según Redfin, una agencia inmobiliaria nacional, la proporción de compras de inversores en el total de ventas de viviendas en el área metropolitana de Miami aumentó del 20% en el tercer trimestre de 2020 al 30% en el cuarto trimestre de 2023.

En la región sur, los datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos sobre el inicio de viviendas según su propósito y diseño indican que las viviendas unifamiliares construidas para alquilar representaron el 7,6% del total de inicio de viviendas en 2022 (21.000 viviendas de un total de 581.000), en comparación con solo el 4,5% en 2019 (17.000 viviendas de un total de 497.000 unidades). Además, las viviendas unifamiliares construidas como condominios (no de propiedad absoluta) pueden utilizarse con fines de alquiler, con una proporción promedio de alrededor del 4% en los últimos trimestres a nivel nacional, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas3.
Perspectivas sólidas para la demanda de alquiler, pero los desafíos de financiamiento podrían limitar la construcción de nuevas viviendas.

Las perspectivas para la demanda de alquiler en el sur de Florida son fundamentalmente sólidas, respaldadas por la migración sostenida, la creación de empleo y la continua recuperación del turismo y los viajes. Sin embargo, el mayor costo de los préstamos y la reducción de la financiación tras las dos fallas bancarias regionales en marzo podrían dificultar la construcción y la oferta futura. Los préstamos comerciales e industriales otorgados por todos los bancos comerciales han disminuido a $2,8 billones hasta el 24 de mayo, un 2,5% menos en comparación con el nivel del 15 de marzo. Los préstamos comerciales e industriales son préstamos a corto plazo para financiar necesidades de capital de trabajo como la compra de equipos.

Esta reducción podría aumentar aún más la escasez de nuevas viviendas en venta o en alquiler en 2023-2024. El desequilibrio entre la demanda y la oferta de viviendas parece ser mayor en Broward, donde el empleo está aumentando a un ritmo mucho más rápido que los permisos de construcción de viviendas, con 13 personas recién empleadas en los últimos 12 meses por cada 1 permiso de vivienda emitido en 2022. Por otro lado, una oferta más ajustada mantendrá la tasa de vacantes en alrededor del 7% y respaldará una expansión modesta en el crecimiento del alquiler.