Descubre los desafíos del mercado inmobiliario en Miami, donde los precios de la vivienda han alcanzado niveles récord. Conoce las causas detrás de esta situación, como los alquileres vacacionales y las restricciones de las asociaciones de propietarios.

El índice de inflación anualizado reportado para el área urbana de Miami, que incluye los condados de Palm Beach, Broward y Miami-Dade, registró un aumento del 9.9%, la cifra más alta del país. Esto se debe principalmente a la presión ejercida por los altos precios de la vivienda en esta zona del país.

Según el informe de inflación de la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos (BLS), el precio de la vivienda en general en el área de Miami ha aumentado un 17.2% en el último año.

Existen razones específicas que explican por qué los precios de la vivienda no solo en Miami, sino en gran parte de Florida, continúan al alza, mientras que en algunas áreas del país han comenzado a disminuir o al menos han desacelerado. Un estudio realizado por la Facultad de Negocios de la Florida Atlantic University (FAU), publicado esta semana, señala que la gran cantidad de alquileres vacacionales a corto plazo en el estado, como los listados en la plataforma digital Airbnb, y las políticas restrictivas de las asociaciones de propietarios y condominios, contribuyen significativamente a la crisis de arrendamiento que se experimenta en el estado.

"Los alquileres a corto plazo, como los de Airbnb y sitios similares, han agotado el inventario de viviendas disponibles y asequibles", explica Ken H. Johnson, economista de la Facultad de Negocios de la Florida Atlantic University (FAU). Además, Johnson señala que muchas asociaciones de propietarios y condominios limitan a los propietarios el alquiler de sus unidades durante el primer año y prohíben el alquiler por completo, lo que genera aún más presión en el mercado de viviendas.

En este contexto, Florida alberga 9 de los 21 mercados más caros y sobrevalorados de Estados Unidos. Un informe mensual elaborado en colaboración por varias universidades del estado y de Alabama muestra que los inquilinos del área de Cape Coral-Fort Myers, en la costa oeste, pagan más de un 18% por encima de la tendencia de arrendamiento a largo plazo en el país, mientras que en Miami, con un 15.96%, se muestra como la segunda área urbana con precios por encima de la tendencia a largo plazo.

En promedio, en el área urbana de Miami se paga $2,787.71 de renta, mientras que la tendencia indica que el promedio para esta zona debería estar cerca de los $2,404.08, según se desprende del informe elaborado por la Florida Atlantic University, Florida Gulf Coast University, Lucas Institute for Real Estate Development & Finance y la Universidad de Alabama.

Tampa, Orlando, Deltona-Daytona Beach, Palm Bay-Melbourne, Jacksonville y Lakeland también presentan algunas de las primas de renta más altas de Estados Unidos, con una sobrevaloración estimada entre el 8% y el 10%.

"Como estado, debemos ser conscientes de que la actual crisis de alquileres está perjudicando nuestro potencial de crecimiento económico y dificultando cada vez más que los trabajadores de servicios vivan a distancias razonables de sus trabajos", advierte Johnson.

Índice de la renta Waller, Weeks y Johnson

Áreas metropolitanas de Florida, Noviembre 2022

¿CÓMO FRENAR LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA?

Ken Johnson explica que los desarrolladores y los gobiernos locales necesitan construir más unidades como parte de una solución que debe incluir otras acciones. "Dado el fuerte aumento de los alquileres en los últimos dos años, los propietarios de alquileres a corto plazo pueden encontrar mayores ganancias al convertir sus propiedades en alquileres a largo plazo", según explica Johnson. Agrega que las juntas de las asociaciones de propietarios de casas (HOA, por sus siglas en inglés) que decidan relajar o eliminar las restricciones de alquiler aumentarán el valor de las propiedades para sus residentes.

"En ambos casos, hay incentivos para que los propietarios y las juntas de las HOA cambien lo que están haciendo y, al mismo tiempo, ayudarían a aliviar el problema de los alquileres en Florida", dice Johnson. "Los mercados funcionarán con el tiempo y construiremos lentamente suficientes unidades para aliviar esta crisis. Pero también puede haber alivio durante ese proceso".

La tarea de mejorar la oferta y satisfacer la demanda no será fácil. La decisión de aumentar las tasas hipotecarias no ha tenido el impacto esperado en esta región, a diferencia del resto del país. Incluso algunos expertos consideran que el aumento de las tasas ha ejercido una mayor presión en el mercado. "El aumento de las tasas de interés eleva necesariamente las tasas de interés de las hipotecas y desalienta la construcción de nuevas viviendas. Esto mantiene la presión en el mercado de viviendas de alquiler", explica Herman Mark Schwartz, profesor del Departamento de Política de la Universidad de Virginia, y uno de los expertos utilizados en un estudio sobre la inflación en los Estados Unidos realizado por el sitio WalletHub.

Otro factor a tener en cuenta es la cantidad de compradores extranjeros, principalmente de América Latina, que acuden al mercado inmobiliario de Florida. Según el informe sobre compradores extranjeros de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami en 2022, compraron propiedades residenciales por un valor de 6,800 millones de dólares, un 34% más que en 2021 ($5,100 millones).

Se espera que el sector siga fuerte en 2023 y que mucha gente de Estados Unidos, América Latina y Europa siga mostrando interés en adquirir propiedades en Florida, según Jennifer Wollmann de la firma de bienes raíces Berkshier Hathaway de EWR Realty.

El mejor escenario para 2023 sería que los precios se estabilicen, mejore la cantidad de viviendas disponibles para la compra y el alquiler, y se mejoren las opciones de financiamiento.