Vender casa en Miami
Venda su casa en Miami con datos reales de mercado, estrategia de precio y guía FIRPTA para vendedores extranjeros. Avalúo gratuito en 24 horas.
Vender una casa en Miami hoy exige más que publicar en el MLS: requiere leer el mercado con datos actualizados, fijar un precio defendible y saber negociar con compradores locales, extranjeros e inversionistas. Actualizado en Noviembre 2026 por el equipo de Negocio Miami, agencia inmobiliaria hispana con sede en Doral, FL.
Este hub concentra todo lo que un propietario necesita antes de firmar un listing agreement: cómo se calcula el precio real de su propiedad, cuánto paga al cerrar en Florida, qué cambió con las nuevas reglas de reservas para condominios en 2026 y cómo se maneja el proceso si vive fuera de Estados Unidos y está sujeto a la retención FIRPTA del 15%.
Nos apoyamos en 15 años de operación local, más de 420 clientes atendidos y reportes mensuales de mercado por ciudad (Doral, Hialeah, Homestead y otras zonas del condado de Miami-Dade). No vendemos lujo ni volumen: vendemos con datos y frecuencia. Empiece por un avalúo gratuito de su propiedad y en 24-48 horas tendrá un rango de precio sustentado en comparables reales.
Confianza
La decisión de un realtor determina entre un 3% y un 8% del precio final de venta, según análisis públicos del mercado de Florida. Estas son las razones concretas por las que un propietario debería considerarnos.
Miguel E. Hernández P.A. es realtor con licencia activa en el estado de Florida y opera desde Doral desde hace más de 15 años. Ha acompañado a más de 420 familias en operaciones de compra, venta e inversión en el Sur de Florida. Su ficha profesional y credenciales están públicas en el perfil de Miguel E. Hernández, incluyendo licencia estatal y afiliaciones.
Publicamos reportes mensuales con precio mediano, días en el mercado y ratio de precio de venta sobre precio de lista para Doral, Hialeah, Homestead y otras zonas donde concentramos operaciones. Cuando fijamos el precio de su propiedad no lo hacemos con corazonadas: lo hacemos con la misma data que después usa el comprador para negociar. Los reportes se publican en el reportes mensuales de mercado el primer lunes de cada mes.
Negociamos, redactamos contraofertas y explicamos closing statements en español y en inglés. Para un vendedor extranjero o para un propietario hispano que negocia con un comprador anglosajón, esto elimina la fricción del intermediario y acelera el cierre.
Nuestro inventario y experiencia se concentra en Doral, Hialeah, Homestead, Aventura y Brickell. Son zonas donde conocemos los HOA, los patrones de compra y los rangos de precio por metro cuadrado (o pie cuadrado) con precisión.
Cada listing recibe fotografía profesional, tour virtual, difusión en MLS, portales sindicados (Zillow, Realtor.com, Trulia) y campañas segmentadas en Meta y Google para compradores en Miami, LATAM y otros estados de EE.UU. cuando aplica.
Proceso
El proceso completo desde el primer contacto hasta la entrega de llaves toma entre 45 y 90 días en un mercado normal, dependiendo de la ciudad, el tipo de propiedad y las condiciones del comprador.
Solicitamos dirección, tipo de propiedad y características (habitaciones, baños, pies cuadrados, HOA, año de construcción). En 24-48 horas entregamos un Comparative Market Analysis (CMA) con propiedades vendidas en los últimos 3-6 meses en su zona, propiedades activas y propiedades expiradas. El rango de precio resultante es el punto de partida de la estrategia.
Un precio 5% por encima del mercado reduce las visitas en un 40-60% durante las primeras dos semanas, que son las más importantes del listing. Definimos un precio de salida basado en velocidad de venta objetivo: agresivo si necesita cerrar rápido, mediano si busca maximizar precio con tiempo, o por encima del comparable si la propiedad tiene atributos únicos (vista, waterfront, reforma reciente).
Antes de publicar recomendamos ajustes de bajo costo con alto impacto visual: pintura neutra, desclutter, iluminación, jardín. Coordinamos fotografía profesional, video walkthrough y tour 3D cuando el precio lo justifica. Una vivienda bien presentada se vende entre un 4% y un 6% más cara según análisis del sector.
Publicamos en el MLS del Sur de Florida (sindicado automáticamente a Zillow, Realtor.com, Trulia, Redfin y decenas de portales). En paralelo activamos campañas pagadas segmentadas por perfil de comprador y publicamos en nuestros propios canales.
Cada oferta se evalúa por precio, tipo de financiamiento (cash, convencional, FHA, VA), monto de earnest money deposit, contingencias (inspección, tasación, financiamiento) y fecha de cierre propuesta. Presentamos todas las ofertas al vendedor con recomendación técnica.
Aceptada la oferta, el comprador entrega el depósito al title company. En los siguientes 10-15 días se realiza la inspección; el vendedor puede aceptar reparaciones, dar un crédito o negarse (dentro de lo pactado). Luego llega la tasación del banco, clave si el comprador financia.
En el closing se firman los documentos ante el title company, se transfieren los fondos y se registra la escritura (deed) en el Miami-Dade County Recorder. La entrega de llaves suele ocurrir el mismo día del cierre o dentro de las 48 horas siguientes.
Dinero
Vender una propiedad en Florida cuesta al vendedor entre el 7% y el 10% del precio de venta, sumando comisión inmobiliaria y gastos de cierre. Es la cifra que debe descontar del precio de venta para calcular su neto real.
Desglose típico para una propiedad vendida a $500,000
| Concepto | Rango típico | Ejemplo $500K |
|---|---|---|
| Comisión del realtor (total) | 5%–6% del precio | $25,000–$30,000 |
| Documentary stamp tax (impuesto de escritura) | $0.70 por cada $100 | $3,500 |
| Título y seguro de título (owner's policy) | Suele pagarlo el vendedor en Miami-Dade | $2,500–$3,500 |
| Recording fees y misceláneos | $200–$500 | $350 |
| HOA / condominio: estoppel + cuotas al día | $250–$500 + saldo | Variable |
| Reparaciones negociadas post-inspección | 0%–2% | $0–$10,000 |
| Total estimado | 7%–10% | $35,000–$47,000 |
Tradicionalmente el vendedor paga la comisión total (típicamente 5%-6%), dividida entre el broker del vendedor (listing agent) y el broker del comprador (buyer's agent). Desde los acuerdos de la NAR de agosto 2024, esta división ya no aparece automáticamente en el MLS y puede negociarse en cada operación. Antes de firmar el listing agreement conviene revisar la estructura de comisión por escrito.
Si la propiedad fue su vivienda principal durante al menos 2 de los últimos 5 años, el IRS excluye hasta $250,000 de ganancia si declara como soltero o $500,000 si declara conjuntamente. Si es una propiedad de inversión o una segunda vivienda, la ganancia tributa como capital gain (federal). Consulte con un CPA antes de cerrar.
2026
Desde 2025 los condominios de tres pisos o más en Florida deben tener reservas totalmente fondeadas para reparaciones estructurales mayores, según la ley aprobada tras el colapso de Champlain Towers. En 2026 muchos edificios están aplicando cuotas especiales (special assessments) que impactan directamente el precio y la financiabilidad de las unidades.
Miles de condominios en Miami-Dade han emitido cuotas especiales de entre $10,000 y más de $100,000 por unidad para cumplir con las nuevas reservas y con las inspecciones estructurales (Milestone Inspection y SIRS - Structural Integrity Reserve Study). El comprador promedio ya llega informado y descuenta ese monto del precio ofrecido, o pide que el vendedor lo cubra al cierre.
Un condo con cuota especial pendiente puede tardar un 30-50% más en venderse y venderse un 5-15% por debajo del comparable sin cuota. Además, algunos bancos han restringido el financiamiento de unidades en edificios con reservas insuficientes o inspecciones pendientes.
Solicitamos el estoppel al HOA, revisamos el estatus de la Milestone Inspection y el SIRS, y armamos un paquete de transparencia para el comprador. Fijamos el precio con esa información sobre la mesa. Vender ocultando una cuota especial suele terminar en cancelación del contrato durante la due diligence, lo que retrasa la operación 30-45 días adicionales.
Internacional
Si usted es extranjero no residente y vende una propiedad en Estados Unidos, el IRS retiene el 15% del precio bruto de venta al cierre por concepto de FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). No es un impuesto: es una retención a cuenta del impuesto federal que pueda deber sobre la ganancia. Con la declaración anual del año siguiente puede recuperar la diferencia si corresponde.
Cualquier vendedor que no sea ciudadano estadounidense ni "resident alien" para efectos fiscales. Incluye a titulares de propiedades bajo LLC extranjera, sociedades y trusts no domiciliados en EE.UU. Un residente permanente (green card) no está sujeto a FIRPTA.
El title company retiene el porcentaje y lo remite al IRS con el Form 8288 dentro de los 20 días posteriores al cierre. Coordinamos con un CPA especializado en no residentes (varios en Miami trabajan en español) para tramitar el Withholding Certificate cuando aplica y para preparar la declaración del año siguiente.
Todo el proceso puede completarse a distancia: firmas digitales, poder notarial apostillado y wire transfer internacional. Un vendedor extranjero no necesita viajar a Miami para vender.
Zonas
Concentramos operaciones en zonas de clase media hispana del condado de Miami-Dade y en enclaves de alto valor donde el bilingüismo agrega valor tangible.
Ciudad de mayor concentración de inventario en nuestro portafolio. Mercado dominado por condominios y townhomes en desarrollos planificados (Doral Isles, Downtown Doral, CityPlace Doral). Precio mediano típico en el rango $500,000-$800,000. Alto porcentaje de compradores de LATAM. Ver propiedades en Doral.
Segundo mercado por volumen. Predominio de single family homes y duplex, con perfil de comprador hispano local y de segunda generación. Excelente absorción en el rango $400,000-$650,000. Ver propiedades en Hialeah.
Zona de expansión del sur del condado con crecimiento sostenido. Compradores primerizos y familias jóvenes. Precio de entrada más accesible que Miami central. Ver propiedades en Homestead.
Mercado premium de condominios de alto piso con perfil de comprador inversionista y profesional joven. Fuerte demanda internacional. Precios por pie cuadrado entre los más altos del condado.
Enclave de condominios de lujo, cercanía a Sunny Isles y Bal Harbour. Compradores de LATAM (especialmente Venezuela, Argentina y Brasil) e inversionistas de renta corta y larga.
Puede revisar todo nuestro catálogo de propiedades en venta para ver comparables activos en su zona.
Inventario
Comparables activos que hoy están en el mercado en las zonas donde más operamos.
Ver todas las propiedades en venta
$2,260,000
6853 S Waterway Dr Miami, FL 33155
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$275,000 $269,000 Precio rebajado
9365 Fontainebleau Blvd # E205 Miami, FL 33172
$565,000
7661 NW 107th Ave # 514 Doral, FL 33178
$2,400,000
10200 NW 25th St #113 Doral, FL 33172
$670,000
10450 NW 67 St Doral, FL 33178
Guías
Artículos con datos y estrategias para vendedores en el Sur de Florida.
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